Prioritetni projekti u turizmu /
Da bi danas govorili o Crnoj Gori kao destinaciji koja zadovoljava sve ukuse – pa i one najzahtjevnije – bilo je potrebno da prođe decenija i po pregovora, dogovora, ulaganja ali i odustajanja investitora. Kada se osvrnemo na rezultate iz 2022. godine, ne treba da čudi da sada već možemo da biramo ko će naredni dobiti priliku da „otme“ djelić naše ljepote.
Prihodi od 134,64 miliona, profit od 6,34 miliona i investicije vrijedne 173,64 miliona eura – tako je zbirno izgledala 2022. godina iz ugla finansijskih pokazatelja za četiri ključna turistička rizorta na crnogorskom primorju - Porto Montenegro, Portonovi, Luštica Bay i dio Ulcinjske rivijere koji je zakupila Karisma.
Iako rezultati ukazuju da je i prethodna godina za mnoge hotelsko-turističke kompanije bila teška, jer je trebalo nadoknaditi gubitke iz prethodne dvije godine na koje je značajno uticala pandemija korona virusa, rezultat u plusu je veliki kapital za optimistične prognoze poslovanja ove godine.
Prioritetni projekti
Na listi prioritetnih projekata iz oblasti turizma do početka ove godine nalazili su se po jedan projekat u Kolašinu i na Žabljaku, po tri u Tivtu i Herceg Novom, i po jedan u Budvi i Ulcinju. Vladini dokumenti pokazuju da je samo u projekte na Crnogorskom primorju do sada investirano više od 2,24 milijarde eura. Riječ je o ulaganjima kompanija Azmont Investments u Portonovom, Adriatic Marinas u Porto Montenegru, Luštica Development u Luštici Bay, QD Hotel and Property Investment Montenegro u riziortu Plavi horizonti, OHM Mamula Montenegro u hotelu na ostrvu Lastavica i Karisma Montenegro u Ulcinjskoj rivijeri.
S obzirom na to da je tokom aprila otvoren luksuzni rizort, hotel „Mamula“ u istoimenoj tvrđavi na ostrvu Lastavica, podaci nam govore da je u danas uposlene kapacitete investirano 188,14 miliona eura. Uz još dva turistička projekta sa prioritetne liste Vlade Crne Gore - Kolašin 1600 i „Plavi horizonti“, u čiju je gradnju prošle godine zajedno uložen 6,51 milion eura, ukupne investicije 2022. u svih sedam rizorta koji su danas aktivni ili u izgradnji iznosile su 197,84 miliona eura.
Porto Montenegro, Tivat
Turistički kompleks, marina i prateća infrastruktura u tivatskom Porto Montenegru počeli su da se razvijaju u drugoj polovini 2008. godine, nakon što je država prodala nekadašnji vojni remontni zavod „Sava Kovačević“ i Dom vojske. Izgledalo je skoro nemoguće da na tom mjestu relativno brzo nastanu visokokvalitetni nautičko-turistički rizort sa 850 vezova – uključujući i super-jahte, hoteli sa 5 zvjezdica, luksuzni stanovi, restorani, barovi, kafei, ali i galerije, muzeji i drugi interesantni sadržaji. Danas to mjesto karakteriše ekskluzivnost Regent hotela i do sada izgrađenih 455 vezova na kojima su mahom luksuzna plovila. Tu je i kompleks od devet objekata sa luksuznim turističkim stanovima, bazen „Lido Mar“ Muzej nautičkog nasljeđa. U toku je gradnja hotela Boka Place, još jednog sa 5 zvjezdica, te budućeg objekta kojim će upravljati Kerzner International, poznat po luksuznim hotelima i pratećim sadržajima za zabave i igre na sreću.
Prvobitnog vlasnika, kanadskog milijardera s vizijom Pitera Manka, zamijenio je 2016. godine državni investicioni fonda Dubaija Investment Corporation of Dubai (ICD).
Prvobitno najavljen kao projekat u koji će biti uloženo „nevjerovatnih 450 miliona eura“, on je odavno premašio te finansijske okvire. Za 15 godina, vlasnici su investirali 882,1 milion, a samo prošle godine oko 60 miliona eura.
S obzirom na cijelu dinamiku, a i globalni uspjeh Porto Montenegra koji je cijelu zemlju uspio prvi da stavi na mapu destinacija elitnih turista, Vlada nije imala (negativnih) komentara na do sada urađeno, te je kratko navela da treba „nastaviti sa intenzivnim aktivnostima za rješavanje otvorenih pitanja“.
ŠTA KAŽU FINANSIJE: Od početka projekta, investiran je 882,1 milion eura. Samo od 2019. do 2022. godine, uloženo je 259,6 miliona eura, ukupni prihodi bili su 169,65 miliona, a rashodi 219,04 miliona. Prve tri godine perioda zabilježili su višemilionske gubitke, ali su zato prošle godine profitirali 3,64 miliona eura.
Portonovi, Kumbor
Još jedna vojna zaostavština, bivša kasarna „Orjenski bataljon“ u Kumboru, od sredine 2012. godine teži da preuzme primat i privuče još izbirljivije turiste nego što je to uspio Porto Montenegro. Projekat Portonovi takođe je u kontinuiranoj izgradnji od 2013. godine i do pandemije korona virusa zvanično je u njega uloženo 258 miliona eura. Luksuzni hoteli i stambene jedinice, marina za super-jahte, spa i wellness centar, objekti za konferencije i sastanke, poznati lanci ugostiteljskih objekata, vlastita plaža… Zvuči poznato? Tačno, ali nikada ne može imati previše ekskluzivnih lokacija za visokoplatežne goste. Uostalom, egzotična ostrva Dalekog Istoka prepuna su sličnim, pa čak i istim rizortima, ali niko od njih ne želi da se odrekne takve ponude zarad „drugačijih gostiju“.
Kompanija Azmont Investments, koja je na crnogorsko tržište ušla 2012. godine, do danas je uspješno potvrdila svoju posvećnost Crnoj Gori i Boki Kotorskoj, ne samo kao jedan od najvećih investitora u zemlji, već i kao društveno odgovorno preduzeće. Azmont Investments je kompanija koja, nije razmišljala samo o gradnji, već i o obuci budućih radnika rizorta u Bokokotorskom zalivu. Tako je sa Univerzitetom Donja Gorica 2016. godine pokrenula studije sa kurikulumom poznate francuske škole za hotelijerstvo Vatel. Danas je rizort prepoznat po prvom luksuznom hotelu „One & Only“ u Evropi, koji ima 113 smještajnih jedinica i još deset brendiranih vila, dok marina trenutno ima 238 vezova.
Iz kompanije se takođe mogu pohvaliti da je prošla godina bila rekordna za stambene nekretnine, jer je prodato više od 30 jedinica.
Njihova želja da postanu prepoznatljivi i kao mjesto interesantnih dešavanja na otvorenom je već urodila plodom, pa Portonovi tokom cijele godine privlači različite programe koji privlače i domaće i strane goste.
Državna uprava ni ovdje nema više komentara od običnih sugestija da se „investitoru pruži kontinuirana podrška u realizaciji“.
ŠTA KAŽU FINANSIJE: Od početka projekta, investirano je 830 miliona eura. Samo od 2019. do 2022. godine, uloženo je 367,27 miliona eura, ukupni prihodi bili su 56,69 miliona, a rashodi 65,78 miliona. Prve tri godine perioda zabilježili su milionske gubitke, ali su zato prošle godine profitirali 4,2 miliona eura.
Luštica Bay, poluostrvo Luštica
Možda najambiciozniji projekat prvenstveno turističke namjene počeo je 2009. godine. Luštica Bay, kako je tada rečeno, biće grad turista i novonaseljenih stanovnika koji će se prostirati na 690 hektara strme obale na spoljnoj strani poluostrva Luštica. Najavljeno je: sedam hotela sa više od 3.300 soba, 1.250 stambenih jedinica, dvije marine, golf teren sa 18 rupa, konferencijski i talaso centar, ali i osnovnu školu i zdravstvene objekte. U sve to biće investirana 1,1 milijarda eura.
Iako je gradnja počela tek 2014. godine, Luštica Bay je već 2018. godine imala hotel „The Chedi“ sa 5 zvjezdica i 111 smještajnih jedinica, marinu koja je do danas uvećala broj vezova na 115, te pet uređenih plaža. Uslijedila je gradnja naselja Marina Village sa sedam vila, šest kuća u nizu sa 13 stambenih jedinica, 31 stambeni objekat sa 203 apartmana, te pet objekata sa 34 apartmana i 18 poslovnih prostora. Takođe, u naselju Centrale izgrađeno je devet objekata sa 120 apartmana. Napravljen je lukobran marine i šetalište uz more do obližnje plaže Oblatno. Ali, nije lako išlo sa terenom za golf, jer je za njih potrebno imati određeni kvalitet vode – što trenutno nije slučaj. Slično je i sa putevima čija gradnja kasni „iz mnogo razloga“…
No, gradnja rezidencijalnih i hotelskih objekata se nastavlja. Rade se nove jedinice u naseljima Marina Village i Centrale, kao i Marina Hotel te vježbališta koji je dio budućih golf terena.
Da li zbog veličine projekta ili neriješenih infrastrukturnih preduslova, tek u Vladi se nadaju da će se sve riješiti od čega im, u krajnjem, zavisi i uplata obaveza prema državi od ovog projekta.
ŠTA KAŽU FINANSIJE: Od početka projekta, investirano je 376 miliona eura. Samo od 2019. do 2022. godine, uloženo je 194,77 miliona eura, ukupni prihodi bili su 120,7 miliona, a rashodi 131,32 miliona. Sve četiri godine zabilježili su milionske gubitke, ali su oni u kontinuitetu u padu od 2020. godine i prošle godine su iznosili milion i po eura.
Karisma - Hoteli „Bellevue“ i „Olympic“, Ulcinj
Posljednji u nizu velikih projekata na crnogorskom primorju počeo je prije nepunih šest godina, ali je najmanjeg obima. Riječ je o dugoročnom zakupu dijela kompleksa Hotelsko-turističkog preduzeća „Ulcinjska rivijera“ sa konzorcijumom Karisma Hotels Adriatic Montenegro koji od 2017. godine upravljaju tim objektima na početku Velike plaže.
Prema tadašnjim najavama, projekat je trebalo da ima tri dvogodišnje faze ulaganja za rekonstrukciju i adaptaciju hotela „Olympic“ i „Bellevue“ sa depadansima, te izgradnju pratećih sadržaja poput bazena, terena i ugostiteljskih sadržaja čija je vrijednost procijenjena na nešto manje od 32 miliona eura. Tokom 2017. i 2018. godine uložena su 10,24 miliona eura. Još šest miliona investirano je tokom 2018. i 2019. godine, a preostalih 15,5 miliona namijenjeno je za 2026. i 2027. godinu.
Opasne krhotine koje su (za)ostale
Posebnu stranu priče čine tri projekta koji su zaustavljeni, kako zbog odustajanja investitora, tako i zbog promjena u politikama Vlade.
Vojno-turistički kompleks Mediteran na ekskluzivnoj lokaciji blizu Crnog jezera, u Nacionalnom parku Durmitor, zakupio je 2018. na 30 godina konzorcijum kompanije CG SKI i Baltic International Trading iz Estonije, uz investicionu obavezu od pet miliona eura. Rok za završetak radova bio je 27 mjeseci i počeo je da teče godinu kasnije, kada je izvršena primopredaja lokacije i dogovoreno da će luksuzni hotelski operater Chedi upravljati budućim kompleksom koji će imati veći smještajni objekat na tri nivoa i 24 bungalova. No, konzorcijum je pokušao da doda još jedan nivo na sve objekte i značajno poveća njihovu površinu, kako bi udvostručio kapacitete. Početkom 2020. godine kandidovali su rizort na Listu razvojnih projekata u oblasti turizma, i to sa već unešenim izmjenama, koje su opet morali da koriguju kako bi im nekoliko mjeseci kasnije bila odobrena prijava gradnje. Tada se konačno čula riječ stručnih za zaštitu životne sredine. Pokušaj sječe 120 stabala u zoni stroge zaštite Nacionalnog parka Durmitor i baštine UNESCO-a kako bi počeli radovi na rizortu, dobio je epilog sredinom oktobra 2020. godine kroz preporuku da „nije poželjno razvijati turističku infrastrukturu unutar zaštićenog dobra“.
Istovremeno, investitor je raspisao više javnih poziva za obaveznog kontrolora realizacije projekta na koje, do početka prošle godine, nije bilo prijavljenih, pa proteklih više od godinu sve stoji. Prema informacijama CG SKI, do tada su u projekat uložili oko 1,1 milion eura.
S druge strane, investitor je sredinom juna 2021. podnio tužbu protiv države tražeći izmirenje „štete i izmakle koristi“ od čak 26,28 miliona eura, koji je i dalje u toku.
„Zaštititi državne interese u sudskom procesu po podnijetoj tužbi, te u daljem postupku obezbijediti konačna mišljenja i eventualne preduslove za valorizaciju u skladu sa zakonskom regulativom i UNESCO ograničenjima“, preporuka je Vlade za ovaj slučaj.
Izgradnja hotela „Kraljičina plaža“ na Svetom Stefanu ostaće po mnogo čemu upamćena. Još jedna ekskluzivna lokacija postala je predmet zakupa još početkom 2007. godine, kao i ostrvo-hotel Sveti Stefan, te hotel „Miločer“. Investitor Adriatic Properties prvobitno je dobio dopuštenje da njima raspolaže 30 godina, da bi to kasnije bilo preinačeno na 42, uz ugovornu obavezu investiranja najmanje 110 miliona eura. Istoimeni, stari hotel srušen je 2017. godine, te izgrađena – trafostanica za budući objekat. U drugoj polovini 2019. godine odobreno je idejno rješenje i prijava gradnje za luksuzni kondo hotel od više objekata i 126 smještajnih jedinica. Radovi su počeli krajem novembra iste godine, a objekat uvršten na Listu razvojnih projekata na osnovu kojih se može dobiti crnogorsko ekonomsko državljanstvo. Sve je trebalo da budu završeno do kraja 2022., ali… Zvanična verzija je da je investitor informisao Vladu kako je „realizacija projekta bila znatno usporena i obustavljena je prodaja jedinica unutar „Kraljičine plaže“. Do početka prošle godine, u hotel „Kraljičina plaža“ uloženo je 11,7 miliona eura.
Zakupac Adriatic Properties pokrenuo je 2021. godine postupak pred Londonskim sudom za međunarodnu arbitražu, a Vlada početkom prošle godine uklonila projekat sa posebne Liste. Nakon što je investitor dobio prvu rundu u suđenju, iz tada aktuelne izvršne vlasti su početkom maja dali pozitivne signale za nastavak projekta.
Projekat od koga se, s razlogom, mnogo očekivalo je Montrose koji je trebalo da bude tek treći Ritz-Carlton rizort u Evropi. Ugovor o zakupu 50 hektara zemljišta u zoni rta Dobreč na Luštici na 90 godina sa konzorcijumom podgoričke kompanije Northstar i Equest Capital Limited iz Ujedinjenog Kraljevstva, potpisan je još 2009. godine, a na snagu je stupio četiri godine kasnije. Investitori su prihvatili minimalnih 80 miliona eura ulaganja, te najavili još 130 miliona u budući ekskluzivni mješoviti rizort Ritz-Carlton Montenegro sa 300 jedinica. Do ljeta ove godine trebalo je da bude u funkciji hotel, 113 apartmana, 13 vila i četiri restorana. Nakon više godina pokušaja rješavanja infrastrukturnih problema za ovaj udaljeni dio hercegnovske opštine – uključujući dozvolu za ekskluzivno korištenje morskog dobra, odnosno najvrednijeg dijela same obale – ugovori su zaključeni 2019. godine, kada i onaj sa hotelskom grupacijom Marriott International za budući Ritz-Carlton Montenegro. Na plaži Dobreč napravljeni su restoran i pokazna soba, zakupac je izvršio svoju obavezu za prvih deset godina, pribavio i garancije, napravio idejna rješenja za komunalnu infrastrukturu… Zbirno oko 34,34 miliona eura.
Ipak, krajem jula prošle godine kompanija Northstar je obavijestila Ministarstvo finansija da raskida ugovor o dugoročnom zakupu zemljišta, pa će gosti u Crnoj Gori morati da sačekaju neki drugu priliku da odmaraju u Ritz-Carltonu.
Prvobitnim ulaganjem od 16,4 miliona eura, hotel „Bellevue“ dobio je sobe kategorije četiri zvjezdice. Rekonstrukcija očekuje i kapacitete u hotelu „Olympic“ za tri godine, nakon čega će svih 600 smještajnih jedinica imati istu kategoriju od četiri zvjezdice.
Prema izvještajima brojnih nezavisnih i vladinih kontrola, dinamika ulaganja bila je u skladu sa planom, pa čak i premašena. Naime, Karisma Hotels Adriatic Montenegro je odlučila da još 2019. godine uloži malo manje od milion eura u rekonstrukciju hotela „Olympic“ – dio koji je predviđen tek za 2026. Nekoliko objekata koji su izgrađeni tokom rekonstrukcije kompleksa takođe su pripali državi.
Od 2021. godine, hoteli su turistima poznati kao Azul Beach Resort Montenegro, koji je protekle godine – prema podacima investitora – imao odlične rezultate. Zbog toga su najavili da će već krajem ove godine nastaviti sa rekonstrukcijom bivšeg hotela „Olympic“ i u to uložiti 1,7 miliona eura.
Vlada kaže da je zadovoljna…
ŠTA KAŽU FINANSIJE: Od početka projekta, investirano je 26,25 miliona eura. Samo od 2019. do 2022. godine, uloženo je 11,15 miliona eura, ukupni prihodi bili su 24,2 miliona, a rashodi 32,3 miliona. Sve četiri godine zabilježili su gubitke, ali su u kontinuitetu u padu i prošle godine su iznosili samo 120 eura.
Drugi prioritetni projekti
Među projektima vrijednim pomena svakako je Hotel „Mamula“ na ostrvu Lastavica otvoren ovog aprila, o kojem se govori još od 2015. godine, ali je tek sada konačno postao stvarnost. Specifičan ne samo po tome što obuhvata jedno od rijetkih crnogorskih ostrva, već i zbog istorijskog aspekta, danas ima 34 sobe sa pet zvjezdica i prateće sadržaje. Do kraja prošle godine u njega je uloženo 14,5 miliona od najavljenih 15 miliona eura investicija.
Namjera mnogih da se konačno na pravi način valorizuju ljepote Bjelasice i Komova, vjerovatno će konačno postati stvarnost sa planinskim centrom Kolašin 1600, čiji se turistički kompleks procjenjuje na 77 miliona eura. Od toga, do sada je na radove dato 12,37 miliona eura, a samo prošle godine više od četiri i po miliona.
Nekadašnji Hotel „Plavi horizonti“ prodat je još 2010. godine katarskom državnom investicionom
fondu Qatari Diar za 25 miliona eura. Najavljen je veliki rizort na 27 hektara luksuznim hotelom od pet zvjezdica i 168 smještajnih jedinica, vilama i depadansima sa još 78 jedinica, spa centar, bazeni, restorani, tenis tereni, barovi, šetalište… Sve to u vrijednosti 270 miliona eura. Nizale su se godine sa zakupom plaže, dobijenim građevinskim dozvolama, ali ne i početkom realizacije ovog ogromnog projekta. U vladi s razlogom nisu zadovoljni ni što ne mogu da se sretnu sa investitorom. S druge strane, dosadašnja ulaganja navodno iznose 82,7 miliona eura, ali dio toga čine i kamate na podignute kredite. S obzirom da je u toku i spor oko stvarnog vlasništva nad ovim rizortom, ostaje sumnja da će on skoro biti u funkciji.
S obzirom da je odgovornost jednako i na investitorima i na državi da se ovakvi projekti započnu ali i – prije svega – završe, ostaje da se vidi kada ćemo imati u punoj funkciji barem jedan od ovih prioritetnih.
.jpg)
-100x100-rez.jpg)
.jpg)
-100x100-rez.jpg)